KLAUS ULRICH SPIEGEL
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Offensiv bleiben!

Über Mietrecht und Mietenpolitik
am Beispiel der Großen Kreisstadt Dachau

Die Not der Massen gibt es nicht mehr. Aber es gibt noch massenhaft Not.
Sie wächst. Sie liegt oft im Verborgenen – und wird deshalb allzu leicht,
oft ganz bewusst, übersehen. Sie hat heute weithin andere Qualität, ist aber
in ihren Auswirkungen kaum weniger erträglich als vor Jahrzehnten.


Über zehn Millionen Menschen, darunter fast 2,2 Millionen Kinder,
leben heute an der Armutsgrenze und in völlig unzureichenden Wohnver- hältnissen. Über eine Million sind obdachlos. Angesichts der allgemeinen (manche sagen: umfassenden) Krise der Wirtschafts- und Sozialsysteme kann daraus eine Existenzfrage für die Gesamtgesellschaft werden.


Auch in Dachau leben Mitmenschen in Armut. Auch hier steigt die Zahl der Obdachlosen. Auch hier sind Lebenswege von Perspektivlosigkeit bestimmt.

Existenzfragen sind örtlich
Wer in solchen Zeiten – wie zahlreiche Politiker – Wohnungsversorgung dem Markt überlassen möchte, mag nicht erkennen, dass das Phänomen „Markt“ gegenüber sozialen und gesellschaftlichen Belangen unsensibel ist. Markt orientiert sich an wirtschaftlichen Interessen, also an Mehrwert und Ertrag. Markt nimmt keine Rücksicht auf Schwache, Bedrängte, Ausweglose. Markt
ist sozial blind.


Darum ist Sicherung von über Generationen erkämpften Sozialrechten ein konstitutives Gebot menschenwürdiger Politik. Das soziale Mietrecht ist ein zentrales Feld dieser Rechtsausstattung.

Vorrang für das Menschenrecht Wohnen
Aus Anlass der Dachauer Stadtratswahl 1990 hatte der Mieterverein Dachau
ein Maßnahmen- und Forderungsprogramm zur Städtischen Wohnungspolitik (mit Prüfsteinen an die Bewerbergruppen) vorgelegt und in einem öffentlichen Hearing eingebracht. Es ist heute so aktuell wie damals. Seine zentralen Forderungen sind Programminhalt des Mietervereins geblieben.


Wohnen ist ein Grundbedürfnis – also auch ein Grundrecht – des Menschen. Wohnraumversorgung für alle ist eine öffentliche Aufgabe. Solange nur ein Mensch in unserer Stadt obdachlos, unangemessen untergebracht, oder über seine Möglichkeiten hinaus mit Wohnkosten belastet ist, kann sie nicht als
erfüllt gelten.


Dachau muss deshalb eine Baupolitik betreiben, die Großprojekte auf urbane, gemeinschaftsgerechte – also etwa soziale, kulturelle, ökologische – Aufgaben orientiert, aber stadtzerstörerische, belastungsintensive, unwirtschaftliche Bauten zugunsten der Deckung von Grundbedürfnissen zurückgestellt oder aufgibt.
Der Slogan „Mietwohnungen statt Parkgaragen“ benennt griffig das Prinzip.
Der Mieterverein hält daran fest. Und misst die Stadtpolitik daran.


Das Wonungsangebot muß wachsen
Die Forderung hat nichts von ihrer Dringlichkeit und Brisanz verloren.
Die Stadt muss ihre Bautätigkeit auf soziale Mietwohnungen konzentrieren.
Eine Verdoppelung des Bestands ist als Fernziel nicht zu hoch gegriffen.
Das lässt sich belegen:


Die Bemessungs-Einkommensgrenzen für den Anspruch auf eine Sozialwohnung sind seit mehr als zehn Jahren unverändert. Verfügungseinkommen, aber auch Lebenshaltungskosten sind proportional gestiegen. Damit fallen immer mehr Menschen aus den gesetzlichen Anspruchskategorien. Das macht bundesgesetzliche Maßnahmen dringlich – und erweiterte Wohnraumangebote am Ort unabdingbar.

Eine aktuelle F+B-Studie „Mieten in Deutschland 1998“ kommt zu Ergebnissen, die alle politisch, sozial und gesellschaftlich engagierten Kräfte alarmieren müssen. Dachau ist in den Erhebungskategorien 1-4 (Wohnungsbaujahre ab 1905 bis 1975) die deutsche Stadt mit den höchsten Mieten. Und in 5-6 (Wohnungsbaujahre ab 1985 / ab 1991) immer noch unter
den zehn Städten mit dem höchsten Mietenniveau. Das bedeutet: Unter Berücksichtigung der jeweiligen kategorialen Wohnungszahlen ergibt sich ein Durchschnittswert, der Dachau als zweitteuerste Mietenstadt Deutschlands in seiner Kategorie ausweist!


Herausforderung Wohnungspolitik
Solchen erschreckenden Tatbeständen kann nur mit einer bewusst steuernden, expandierenden, dynamischen Wonungsbaupolitik begegnet werden. Alle Entscheider in der Dachauer Kommunalpolitik müssen dies als Richtschnur
und Herausforderung begreifen.


Die Situation beweist nachträglich, wie berechtigt der jahrelange Kampf des Mieterbundes um Durchsetzung von Mietspiegeln war. Gab es zuvor in Dachau und Karlsfeld stetige unkontrollierte Mietpreissteigerungen von bis zu 4,- DM/m2, manchmal im Jahressprung, so konnte seither eine Mäßigung des Steigerungstrends, in Einzelfällen sogar ein Zuwachs-Stopp, erreicht werden. Auf leider höchstem Niveau.

Das ist zwar ein sozialpolitischer Erfolg. Aber er kam viel zu spät. Und er eröffnet noch keine Zukunftsperspektive – wie die Tatbestände zeigen. Er darf niemanden verführen, beim Status quo zu verharren.

Sozialwohnungsbau steigern und steuern
Die Stadt muss im Rahmen verbindlicher Satzungen dafür sorgen, dass im
Fall von Abrißgenehmigungen für private und öffentliche Gebäude mit Wohnnutzung immer bezahlbare Ersatzwohnungen geschaffen werden. Da Wohnungsbau eine städtische Entwicklungsmaßnachme ist, haben Gemeinden das Satzungsrecht, Baugebiete selbständig zu entwickeln und Bodenwertsteigerungen abzuschöpfen.


Dachau nutzt die Möglichkeiten autonomer Baugebietsausweisung derzeit vorrangig für struktur- und umweltschädlichen, zudem die örtliche Wirtschaft gefährdenden Ausbau von Gewerbegebieten (Beispiel „Schwarzer Graben“).
Sie ist aufgerufen, die genannten Rechte vor allem für soziale Ziele einzusetzen und Wertsteigerungen sozial zu verwenden.


Es gibt Vorbilder: München und Heidelberg (in unserem Landkreis bemerkenswert auch die Gemeinde Karlsfeld) haben bis zu 30% Sozialwohnungsanteile bei jeder Baugebietsausweisung festgelegt.

Vorsorge treffen
Sozialmieter, deren Wohnraum in den kommenden Jahren aus der Sozialbindung fällt, müssen rechtlich und praktisch abgesichert werden.
Ihr Zuhause darf nicht schrankenlos dem „freien Markt“ ausgeliefert sein.
Schon 1995 waren 40 Dachauer Sozialwohnungen betroffen. Bis 2002 werden
es weitere 203, bis 2004 nochmals 508 Wohnungen sein – also mehr als die
Hälfte des Dachauer Sozialwohnungsbestands.


Die Stadt muss ihre soziale Verantwortung gerade auf dem Feld der menschlichen Grundbedürfnisse ernst nehmen – sich also mindestens hier von Profitinteressen unabhängig machen. Zweckentfremdungen und Leerstände
aus bloßem ökonomischem Kalkül müssen unterbunden werden. Zum Beispiel durch laufende Überwachung der Gebäude-nutzungssituation, einen Wohngebietskatalog, ein Wohnungstausch-programm. Auch die bisherige Sperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in der Stadt Dachau nicht mehr. Das ist ein wohnungspolitisches Manko erster Ordnung. Bisher waren die Mieter zehn Jahre lang geschützt, seit 1997 nur mehr fünf Jahre. Während im Landkreis Dachau (Altomünster, Bergkirchen, Haimhausen, Karlsfeld, Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen) weithin die längere Sperrfrist gilt, hat ausgerechnet die Kreisstadt mit dem höchsten Mietenniveau Deutschlands sie abgeschafft – weil angeblich „hier der Wohnungsmarkt entspannt“ sei (Alt-OB Reitmeier). Wie entspannt er wirklich ist, hat die neueste Erhebung – s. oben – gerade nachgewiesen.


Neuer Wohnungsnot wehren
Wir erleben die Wiederholung einer kapitalen Fehleinschätzung aus den
1980er Jahren. Unter Verantwortung des damaligen Bauministers Schneider wurde verkündet, es gebe „längst Wohnungswohlstand“. Der Dachauer Stadtrat übertrumpfte diese Fehleuphorie noch: Wir hätten „bereits zu viele Sozial-wohnungen“. Warnungen und Dokumentationen des Mietervereins wurden mehrheitlich in den Wind geschlagen, ja mit Lachen abgetan. Es war ein Lachen aus Ignoranz. Da im „3. Förderweg“ entstandene neue Sozialwohnungen wegen Überschreitung der Bemessungsgrenzen um bis zu 60% fast das Mietpreisniveau des allgemeinen Markts erreicht haben und deshalb nur schwer vermietbar sind, unterstellt man eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen – und setzt auf das Dachauer Spezifikum „Soziale Eigentumswohnung“. Ein ebenso teurer wie gegenüber einkommensschwächeren Mitbürgern ungerechter Trugschluss.


Und nicht der einzige: Da im Hochpreissegment des Wohnungsangebots
eine Überkapazität an unverkäuflichen Eigentunswohnungen besteht
(Beispiel „Sonnenwinkel“) und deshalb dort ein Zwang zur Vermietung mit Preisabschlägen eintritt, unterstellt man eine allgemeine Sättigung des Bedarfs im freifinanzierten Wohnungsbau.


Richtig ist: Die weit überzogenen Mieten der Vorjahre sind derzeit nicht mehr durchwegs und überall zu erzielen. Mietnachlässe führen zu einem Verdrängungswettbewerb, bei dem Bewohner großer und teurer Wohnungen
in kleine und deshalb preisgünstigere umziehen. Diese wiederum werden frei, weil auch ihre Mieter nach Mieterhöhungen und bei unzureichender staatlicher Wohngeldförderung in Gegenden mit niedrigerem Mietenniveau umziehen, oder geräumt werden. Man nennt dies einen schleichenden Umstieg, im schlechten Fall Abstieg auf Raten. Und nicht eine Lösung wohnungspolitischer Erfordernisse.


Bewußtsein schaffen
Anders als vor zehn Jahren vollzieht sich heute das Geschehen auf dem Wohnungsmarkt vor dem Hintergrund einer Strukturkrise von Volkswirtschaft und Arbeitsmarkt. Massenarbeitslosigkeit gefährdet die Sicherheit und Bezahlbarkeit des Wohnens. Die sog. Liberalisierung des Mietrechts, die faktische Einstellung sozialen Wohnungsbaus, der Ausverkauf bundeseigenen Wohnungsbestands, die Reduzierung der Mittel für das Wohngeld – das alles bedroht die Lebensumstände von Millionen. Es schafft ein Klima der Unsicherheit, bereitet den Boden für gesellschaftliche Instabilität.

Darum appellieren die Träger der Mieterbewegung an alle politisch-gesellschaftlich Verantwortlichen: Erkennt die Zeichen! Denkt um! Werdet offensiv! Sichert die soziale Demokratie! Betreibt soziale Wohnungspolitik!


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Der Autor war langjähriges Vorstandsmitglied des Mietervereins
Dachau und Umgebung – zuständig für Programm und Komunikation.

 

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© Klaus Ulrich Spiegel